Bouw van een nieuw flatgebouw in Miami in 2014. AlamyMiami negeert de stijging van de zeespiegel en de intensivering van de overstromingen en is in hoog tempo doorgegaan met het bouwen van luxe onroerend goed in de buurt van het water.Maar naarmate ontwikkelaars hoger kijken, zullen gekleurde gemeenschappen waarschijnlijk de zwaarste last dragen van de veranderingen die door klimaatverandering worden veroorzaakt.Door Mario Alejandro Ariza • 29 september 2020Er is een onontkoombare waarheid over het leven in Zuid-Florida: deze laaggelegen regio zal worden opgeslokt door de zee.Een reeks bevoegdheden - gemeentelijk, staats-, federaal en particulier - zijn begonnen met plannen en lenen en uitgeven om Miami en zijn omgeving te verdedigen.Maar naarmate de zeespiegel gestaag stijgt, betekent de poreuze kalksteenrots waar de bewoners elke dag op lopen dat de Atlantische Oceaan niet te stoppen is.De zee aan de zuidkant van het schiereiland van Florida is sinds de jaren 1900 een voet gestegen en sinds 1993 bijna 5 inch. De oceaan wint in de herfst en de lente stukken land terug tijdens zogenaamde "zonnige dag" overstromingen, die vier keer zo groot zijn geworden tegenwoordig vaker voor dan 15 jaar geleden.Sommige wetenschappers zeggen dat tegen 2030 nog eens 15 cm zeespiegelstijging zou kunnen komen, en infrastructuurplanners zetten zich schrap voor 2 voet tegen 2060. Een zeespiegelstijging van 5 tot 6 voet tegen 2100 is waarschijnlijk, en waarschijnlijk catastrofaal: een overstroming van dit omvang zou fysiek zo'n 800.000 inwoners van Miami-Dade County - bijna een derde van de huidige bevolking - fysiek verdrijven en een groot deel van de stad onbewoonbaar maken.Maar de effecten van deze intensiverende klimaatveranderingen - waaronder ook de groeiende dreiging van monsterorkanen - zullen niet in gelijke mate worden gevoeld.In tegenstelling tot de jetset-eigenaren van high-end onroerend goed in Miami-Dade, worden de bewoners van de middenklasse van de regio – die het grootste deel van hun spaargeld in hun huizen hebben – geconfronteerd met het vooruitzicht dat generaties van rijkdom worden weggevaagd wanneer de vastgoedmarkt onvermijdelijk kraters in het aangezicht van stijgende zeeën.En gemeenschappen met lage inkomens, die tijdens de aanvankelijke expansie van Miami werden weggejaagd van eersteklas eigendommen aan het water en vaak gescheiden op de hoge gronden van de regio, worden nu geconfronteerd met een gevecht om dat verhoogde land vast te houden, omdat ontwikkelaars onroerend goed begeren dat ver van de stijgende zeeën ligt.Maar de machten die de regio proberen te helpen de opwarming van de aarde het hoofd te bieden, zijn nauwelijks gefocust op deze ongelijkheden, en dat gebrek aan visie zou de inspanningen om Zuid-Florida te redden ernstig kunnen bemoeilijken.In feite zouden slecht beheerde inspanningen om zich aan te passen een verhaal van twee steden kunnen verergeren - beide zinken.De wetenschap van wat hier gaat gebeuren - hogere zeeën, verhoogde hitte, intensivering van stormen - is zeker.Toch blijven de ontwikkelaars, makelaars en veel kopers een lange strijd tegen het opkomende tij spelen en doen alsof alles goed is in Zuid-Florida, ook al zal ongeveer 10 procent van het landoppervlak onder water staan ​​als de oceaan net stijgt 2 voeten.De irrationele uitbundigheid van de high-end vastgoedsector wordt gedeeltelijk gevoed door buitenlandse investeringen die overtollig kapitaal willen parkeren in luxe, hoogbouwappartementen aan het strand.Om te begrijpen waarom inwoners met een lager inkomen waarschijnlijk aan het verliezende einde zijn van de dramatische veranderingen die Miami-Dade teisteren, moet je een beetje begrijpen van de inherente ongelijkheid in Zuid-Florida.Dit is een plaats met 35 miljardairs - ongeveer 5 procent van het totaal in de VS - en een minimumloon van $ 8,56 per uur.Als je langs de glinsterende wolkenkrabbers en megajachten kijkt, zie je dat de stad Miami een relatieve ongelijkheid kent die vergelijkbaar is met die van ontwikkelingslanden als Paraguay en Colombia.Veertig procent van de huishoudens in Miami-Dade County – waar de stad Miami deel van uitmaakt – werkt arm, met weinig spaargeld en weinig vermogen.Bijna een vijfde leeft onder de armoedegrens.Die economische verdeeldheid is ook raciale verdeeldheid.Een studie uit 2019 vond "grote verschillen in vermogensopbouw en inkomen tussen verschillende raciale en etnische groepen in het grootstedelijke Miami."Zoals te verwachten is, zijn niet-Latijnse blanke huishoudens verreweg de meest welvarende, met een mediane nettowaarde van $ 107.000.De volgende groep, Cubaanse huishoudens, had een mediaan vermogen van $ 22.000.Miami's enorme raciale en economische verdeeldheid is gevormd door Jim Crow-wetten, discriminerende rode bekleding van residentieel vastgoed, rassenrellen en snelwegen gebouwd over platgewalste zwarte buurten.Hierdoor ontstond een stad waar de brownfields en stedelijke hitte-eilanden onevenredig geconcentreerd zijn in zwarte wijken.De verslechterende hitte jaagt op gemeenschappen met lage inkomens en minderheden, die minder in staat zijn om airconditioning te betalen en niet zoveel begroeiing hebben als de rijkere buurten van Miami.Werknemers installeren een waterpompsysteem om de stijgende zeespiegel in Miami Beach tegen te gaan.Joe Raedle/Getty ImagesOndertussen, aan de bovenkant van de sociaal-economische schaal, zoemt de onroerendgoedmarkt in Miami voort, zelfs als het gigantische residentiële vastgoedbedrijf, Zillow, zegt dat de stad Miami - 470.000 inwoners - de thuisbasis is van 26 procent van alle Amerikaanse huizen bedreigd door de stijgende zeespiegel.Volgens studies uitgevoerd door het Risky Business Project zou in 2050 $ 15 miljard tot $ 23 miljard aan onroerend goed hier onder water kunnen staan.Naarmate de klimaatrisico's verslechteren, voldoen de overnames van Amerikaanse overstromingen niet aan de behoefte.Lees verder.Dat de vastgoedmarkt in Miami-Dade - zowel luxe als woningen - hot blijft, heeft veel te maken met de gebrekkige risicoprijsbepaling van het National Flood Insurance Program (NFIP), een 52 jaar oud systeem dat kwetsbare kustontwikkeling subsidieert met goedkope overstromingen verzekering.Het NFIP belooft binnenkort zijn prijsstelling te hervormen, wat meer pijn zal betekenen voor de huiseigenaren in het gebied, maar het is onduidelijk wat voor soort deuk, als die er is, een luxe ontwikkeling zou kunnen veroorzaken.Dat komt omdat de "veerkracht" van de high-end markt in het licht van klimaatverandering wordt ondersteund door zijn klanten - de internationale elite.Voor hen functioneert onroerend goed in Miami meer als een goederenmarkt dan als een huizenmarkt, een plek waar mensen hun rijkdom kunnen parkeren, soms onrechtmatig verkregen.Dit soort investeringen resulteert in een percentage van meer dan 50 procent van het afwezige eigendom op de condo-markt in Miami, wat betekent dat veel eigenaren niet vaak genoeg in Miami-Dade zijn om de reguliere "koningsvloed" -overstromingen mee te maken.En als hun investeringen naar het zuiden gaan vanwege de stijging van de zeespiegel, kunnen veel van deze eigenaren van onroerend goed die verliezen gewoon van zich afschudden.Het risico voor de regio wordt nog groter door een enorme wanverhouding in de stimuleringsstructuur voor de zakenmensen die luxe appartementen bouwen.In Zuid-Florida zijn projectontwikkelaars die luxueuze woongebouwen bouwen vaak niet degenen die de glinsterende torens die ze aan de rand van de zee hebben gebouwd, bezitten en onderhouden.Dat wordt uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de condo-verenigingen.Hoogwaardige vastgoedontwikkelaars zijn economische en politieke grootmachten in Miami.Ze geven vorm aan het huisvestingsbeleid van de stad.Ze helpen bij het kiezen (of afzetten, in het geval van de laatste burgemeester van de provincie) lokale politici.Maar omdat ze de gebouwen die ze bouwen vaak niet langer dan een paar jaar vasthouden, hebben ze weinig prikkels om hun gedrag te veranderen in het licht van de klimaatomwenteling.Toen ik Ben Solomon – een vastgoedadvocaat die in de nexus van makelaars, bouwbedrijven en ontwikkelaars zit – vroeg naar de bedreigingen van de opwarming van de aarde, antwoordde hij: “Ik hoop alleen dat dit ding ver genoeg weg is dat we vijf of nog zes bedrijfscycli over.”Miami-Dade is al gevaarlijk dicht bij het ervaren van grote verstoringen door stijgende zeeën.Om te beginnen zou slechts 15 centimeter zeespiegelstijging de levensvatbaarheid van het regionale drainagesysteem in gevaar brengen, waardoor Miami niet terugkeert naar het moeras dat het ooit was.De aanpassing van dit systeem kost naar verwachting zo'n 7 miljard dollar.Maar terwijl het waterbeheerdistrict van Zuid-Florida, dat toezicht houdt op het systeem, geld probeert te krijgen voor een revisie van de federale overheid, zullen de overstromingen in delen van de midden- en arbeidersklasse die verder landinwaarts en langs de rivier de Miami liggen, verergeren. .Als de zee 2 voet stijgt, zou die toename honderdduizenden residentiële septic tanks onbruikbaar maken omdat de tanks niet werken wanneer het grondwaterpeil samen met de zeespiegel stijgt.Miami-Dade County heeft 108.000 eigendommen op septische systemen, waarvan de meeste eigendom zijn van bewoners uit de middenklasse.De provincie schat dat het ongeveer $ 3 miljard zou kosten om een ​​rioleringssysteem aan te leggen dat iedereen bereikt, maar dat cijfer omvat niet de kosten per huiseigenaar om een ​​huis op het systeem aan te sluiten, die kunnen variëren van $ 15.000 tot $ 50.000.Terwijl de zee stijgt, krijgt een strijd om de hoge grond van Miami vorm.Bekend als de Atlantische kustrug, het land - dat gemiddeld zo'n 3 meter boven de zeespiegel ligt, bijna twee keer de gemiddelde hoogte in Miami-Dade County - is de thuisbasis van veel van Miami's zwarte en Afro-Caribische gemeenschappen.Ontwikkelaars streven nu naar verschillende grote residentiële en commerciële projecten op en rond de Atlantic Coastal Ridge, waaronder het Magic City Innovation District - een mega-ontwikkeling die gepland staat voor bouw in een stedelijke kernwijk met een laag inkomen in Miami, bekend als Little Haïti.De donateurs van Magic City adverteren het als een veilige gok in een tijdperk van klimaatverandering.Demonstranten protesteren tegen een voorgesteld ontwikkelingsproject in de wijk Little Haiti in Miami in 2019, met het argument dat het oude bewoners zal verdrijven.AP Photo/Lynne Sladky"Dit project bevindt zich op een van de hoogste landerijen van heel Zuid-Florida", vertelde Neisen Kasdin, de voormalige burgemeester van Miami Beach en de advocaat van het project, me.Het bouwplan van Magic City belooft 2500 wooneenheden, winkels en restaurants en een openbaar park te creëren, allemaal op land dat waarschijnlijk tot het einde van de eeuw boven zeeniveau zal blijven.Het gemiddelde gezinsinkomen in Little Haïti schommelt rond de $ 39.000 dollar per jaar, en de meeste van de inwoners zijn huurders met hoge kosten, wat betekent dat ze meer dan een derde van hun totale inkomen aan huisvesting betalen.Ze kunnen gemakkelijk naar lager gelegen grond worden verplaatst, omdat het onwaarschijnlijk is dat ze in een gentrificerende buurt kunnen blijven.Uit een economisch onderzoek van Earth Economics, in opdracht van een groep lokale non-profitorganisaties die de ontwikkeling wilden blokkeren, bleek dat de bouw van het Magic City Innovation District bewoners die het risico lopen te worden verdreven door het project ongeveer $ 68 miljoen zou kosten over 10 jaar aan verhuiskosten, reistijd, verloren banen en verhoogde overstromingsrisico's.En er zijn minstens twee andere projecten zoals Magic City gepland voor ontwikkeling in Little Haïti."Elke week zie ik ze [investeerders] huiseigenaren vragen: 'Wanneer ga je verkopen?Wanneer ga je verhuizen?'”, zegt Marleine Bastien, hoofd van FANM, een gemeenschapsorganisatie in Little Haïti.“Ze formuleren een psychologische oorlog tegen degenen die in Klein Haïti wonen.”Gegevens over waar mensen uit hooggelegen buurten naartoe verhuizen, zijn schaars, maar ontwikkelingspatronen in de regio geven aan dat ze waarschijnlijk zullen verhuizen naar laaggelegen zakken met betaalbare woningen, zoals Homestead en Western Broward County, die kwetsbaar zijn voor stijgende zeeën.Tot nu toe heeft de regio lang niet genoeg gedaan om zich voor te bereiden op de dreigende klimaatcrisis.Gemeenten hebben hier minstens 800 miljoen dollar uitgetrokken om de stijgende zee te bestrijden.Maar dat is een druppel op de gloeiende plaat van wat het zal kosten om zich aan te passen, en slechts ongeveer $ 100 miljoen daarvan is bestemd voor betaalbare huisvesting.Miami-Dade County heeft een plan om snel zo'n 2.600 betaalbare woningen te bouwen, maar het is onduidelijk of ze op de hoge grond zullen worden gebouwd.En het US Army Corps of Engineers heeft voorgesteld om de uitgaven te verhogen met een plan van $ 4,6 miljard om Miami te beschermen tegen stormvloed, maar het voorstel maakt gebruik van een kosten-batenanalyse om te bepalen waar de aanpassingen zullen worden gebouwd, en het is bekritiseerd omdat het de rijke buurten.Veel van de aanpassingsprojecten tot nu toe waren gecentreerd rond welvarende buurten.De stad Miami Beach besteedde zo'n 400 miljoen dollar aan het installeren van pompen en het ophogen van straten in buurten die regelmatig onder water kwamen te staan ​​bij vloed.Het werk, begonnen onder voormalig burgemeester Philip Levine, was aanvankelijk gericht op gebieden waar Levine ongeveer $ 20 miljoen aan onroerend goed bezat, volgens de Miami Herald.In de stad Miami werden voor het eerst nieuwe pompen geïnstalleerd in Belle Meade, de relatief welvarende maar laaggelegen woonwijk.Tot op heden hebben de meer dan 100 gemeenten in het grotere gebied van Miami, met een bevolking van 6,2 miljoen, nog geen gecoördineerd regionaal plan opgesteld om de klimaatverandering aan te pakken, hoewel de provincie Miami-Dade een plan heeft gepubliceerd met de naam Resilient 305.Wie gaat de enorme kosten betalen om de stijgende zeeën tegen te houden?Lees verder.Er bestaat een smal pad om te overleven voor de provincies Miami-Dade, Broward en Palm Beach.Het houdt een billijke verdeling in van de hooggelegen, geordende toevluchtsoorden van de meest kwetsbare kustwijken, federale en staatsaanpassings- en mitigatie-initiatieven, en, natuurlijk, wereldwijde verminderingen van de uitstoot van broeikasgassen.Het is een kleine kans, maar een die kan beginnen met de erkenning van de noodzaak om de kloof van klimaateffecten tussen de rijkste en minst welgestelde burgers van de regio te verkleinen.Mario Alejandro Ariza is de auteur van het boek Disposable City: Miami's Future on the Shores of Climate Catastrophe.Hij behandelt federale rechtbanken voor de South Florida Sun Sentinel en zijn schrijven is verschenen in The Atlantic, The New Republic, Huffington Post, The New Tropic en andere publicaties.Meer over Mario Alejandro Ariza →Mis nooit meer een functie!Meld u aan voor de E360-nieuwsbrief →Door Robert N. Proctor en Londa Schiebinger